Umbau am Nachbargrundstück – Mietzinsminderung?

Wenn in der Nachbarschaft gebaut wird ist es mit der Ruhe vorbei, denn eine Baustelle hat für die Anrainer meistens unangenehme Lärmbegleiterscheinungen. Rücksichtsvolle Bauherren und tolerante Nachbarn: Dieser Idealfall dürfte eine Wunschvorstellung sein. Die Realität sieht nämlich anders aus – und wie der OGH 2013 in seiner Entscheidung 5 Ob 57/13p entschieden hat ist es in diesem Zusammenhang auch nicht leicht, vor Gericht eine vorübergehende Mietzinsminderung aufgrund des Lärms zu erwirken, wenn auch dem Vermieter das Nachbargebäude selbst gehört.

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Steht eine Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB zu, wenn die Beeinträchtigung des Mieters durch Lärm von Bauarbeiten am Nachbarsgrundstück ausgeht, das – wie im vorliegenden Fall – zudem auch dem Vermieter gehört?

§ 1096 ABGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Zinsminderung gegenüber dem Vermieter, wenn dieser dem Mieter nicht den (gänzlichen) bedungenen Gebrauch des Mietobjekts gewährt. Der Mieter ist dann im Ausmaß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Der Maßstab des bedungenen Gebrauches bestimmt sich in erster Linie nach dem Vertrag zu Grunde gelegten Gebrauchszweck. Lärm in all seinen zig Ausformungen mindert grundsätzlich den Gebrauchswert der Wohnung und wäre daher ein Mietminderungsgrund.

Für die Beurteilung der Beeinträchtigung durch Lärm aufgrund Bauarbeiten auf dem Nachbarsgrund sind die für Immissionen nach § 364 Abs 2 ABGB geltenden Regelungen analog heranzuziehen. Dazu hat der OGH sodann entschieden, dass in einem Siedlungsgebiet mit gelegentlichen baulichen Maßnahmen (wie z.B. Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen und Reparaturen an bestehenden Objekten) gerechnet werden muss. Die von solchen Umbauten ausgehenden Immissionen sind daher grundsätzlich als ortsüblich anzusehen – soweit sie unvermeidbar sind – und müssen von den Nachbarn hingenommen werden. Ein Anspruch auf Mietzinsminderung ist daher zu verneinen.

OGH, 5 Ob 57/13p, am 6. 11. 2013

Behandelte Normen: §§ 364, 1096 ABGB

© Felix Haidenberger

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