Nicht jeder hat immer ausreichend Zeit oder große Lust darauf, seine Wohnung tipptopp aufzuräumen – verständlich. Was aber ist, wenn das Verhalten des Mieters krankhafte Züge annimmt und er Nahrungsmittel, Getränkedosen, Kleidung, Bücher und elektrische Geräte in großer Zahl ansammelt? Kann der Vermieter den Mieter „loswerden“?
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Die Wohnung des Mieters war nur schwer zugänglich, stellte die Richterin im Zuge eines Lokalaugenscheins fest. Hintergrund: Messies leiden an einer krankhaften Störung – normalen alltäglichen „Wegwerfgegenständen“ schreiben sie einen extrem hohen Stellenwert zu und sind unfähig, sich von den Gegenständen wieder zu trennen und Ordnung zu halten. Dadurch entstehen auch unangenehme Gerüche, die die Erstrichterin sogar hinderten, die Wohnung zu betreten.
Der Beklagte wollte die Kündigung nach § 1118 ABGB[1] durch den Vermieter abwenden und wandte ein, ihm sei aufgrund seiner Krankheit nicht bewusst gewesen, dass sein Verhalten hinsichtlich des Gebrauchs des Mietobjekts nachteilig sei.
Doch der OGH entschied, dass der erheblich nachteilige Gebrauch kein Verschulden des Mieters voraussetzt. Vielmehr wird nur die nach einem allgemeinen Maßstab von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Erkennbarkeit der Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens zur Erfüllung des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs gefordert. Und wenn dem so ist, muss der Vermieter den Mieter auch nicht abmahnen.
Nach der Räumungsklage begann der Mieter die Küche aufzuräumen – doch das nützte auch nichts mehr: Eine spätere Besserung des nachteiligen Gebrauches sei dann bedeutungslos.
Behandelte Normen: § 1118 ABGB
OGH, am 28.8.2020, 8 Ob 53/20g
[1] Für eine Kündigung aufgrund nachteiligen Gebrauches des Mietobjekts ist eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes notwendig. (Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02§ 1119 (Stand 1.10.2016, rdb.at))
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